Author Archives: 梅本会計事務所

《不動産投資法人を利用した節税スキーム》のご紹介(第4回)

こんにちは!TKCうめもと会計事務所 代表税理士の梅本です。

前回は、不動産収入で黒字が出ている場合の法人化のメリットについてお話をいたしました。

今回は、赤字の場合でも法人を活用できるケースがあること、そして最後に法人利用をするときの具体的な進め方をご紹介して締めくくりたいと思います。

1)不動産を譲渡して赤字となる場合の節税プラン

個人の場合、投資用不動産の譲渡による損失は同じ年の不動産譲渡益としか相殺できず、給与等他の損益と通算することは現在できません(一定の居住用不動産を除きます)。

これに対し法人の場合は、総合課税(法人の帰属する全ての収入と支出を合算して損益を計算するしくみ)となっているため、不動産の売却損を例えば賃貸収入などの利益と相殺することが可能です。しかも使い切れなかった赤字も法人であれば9年間繰越しができます。

つまり所有している土地建物を売却して赤字になった場合でも法人形態であるほうが税額を軽減できるわけです。

一方譲渡益が出た場合、個人は5年超の長期保有で所得税住民税合わせて20%+復興税(短期保有で39%+復興税)の分離課税となります。税率だけ見ますと法人の税率27%のほうが高いように思われます。しかし実際は法人では総合課税となっており、経費の範囲も個人と比べ格段に広がっています。前回で述べた生命保険の活用などによりあらかじめ経費を作り、のちの譲渡益に充当することが可能となります。

結論は、投資用不動産に関して損失が出ても利益が出ても、法人形態が税務上有利!ということになります。

 

2)法人設立からの具体的な進め方

では最後に実際の流れをご説明したいと思います。

①まずは法人を設立します。費用として株式会社であれば最低でも25万円はかかります。

しかし合同会社であれば、その半額以下で設立可能です。名刺をもって営業活動をする場合は、

ネームバリューのある株式会社のほうがお勧めですが、その必要がない不動産賃貸業であれば合同会社でも全く問題はありません。

またこのとき株主や役員は、親族等身内で固めてください。他人様を入れてしまうとあとあと、もめ事の原因となりますので

②役員個人から出資または銀行から借り入れして資金を捻出し、法人で不動産を購入します。

③個人で不動産を所有し、法人を不動産管理会社として活用する場合もありますが、節税効果は薄く、節税のうまみはありません。

④法人は、不動産保有会社となり、入居者に賃貸していき、不動産家賃収入を得ていきます。

⑤役員にした親族に給与を支給したり経費を支出していき、利益の圧縮を図っていきます。

 

以上が、大まかな手順となります。

さあ、富裕層の方は法人を設立して、手元キャッシュを増やしていきましょう!

ご不明な点は、何なりと当事務所までご相談ください!お電話お待ちしております!

《不動産投資法人を利用した節税スキーム》のご紹介(第3回)

こんにちは!TKCうめもと会計事務所 代表税理士の梅本です。

前回は、なぜ法人を設立して不動産投資を行うほうが、個人形態よりもキャッシュを残せるのか?その理由の1つとして、課税される税率の差をお話いたしました。そして有利な対象となるのは、おおむね年収1400万円以上の富裕層であるという点も触れました。

今回は、有利である理由の続きについてご説明したいと思います。

2つ目の理由として、《経費にできる範囲が広い》という点です。つまり法人のほうが節税の選択肢が広がるわけです。具体的には、

①生命保険を活用した役員退職金支給のプラン

②社宅を活用したプラン

③出張時の日当を費用にするプラン などなどです。

これらはいずれも個人形態だと経費になりません。①の生命保険は年間で数百万保険料を支払っても、個人ですと最大で12万円の所得控除のみですが、法人の場合は限度額はありません。しかも税効果も考慮にいれると、支出した保険料以上にキャッシュが増える金融商品的なものも多くあります。そして将来この保険が満期を迎え数千万程度のお金が入ってきたときに役員へ退職金を支給するのです。一定の退職金であれば会社の経費となり法人税がかかりませんし、もらった役員個人側では、一定の控除を引いてくれたうえ、1/2した後に税金を計算してくれる軽減措置が適用されます。②は、役員の自宅を会社名義で契約すれば最低でも1/2の支払いを経費にすることができます。③は、次に投資する不動産物件を下見に遠方まで出張した場合、規程があれば一日ごとに手当が経費となります。かつその手当が常識的な範囲の金額であれば、もらった個人は非課税となります。

このように法人の経費範囲が個人と比べ広いため、役員自身が給料をとらなくとも、余計な利益を残すことなく効果的に節税ができます。

では、なぜ役員が給料をとってはいけないのか?それは最高税率の富裕層の方がこれ以上給料をもらっても、前回ふれたように税金で半分以上(所得税45%+住民税10%)持っていかれて手許にはあまり残らないからです。いま給料でもらって(多額の税金を引かれた後の手取り金額を)将来の老後資金として積み立てるよりも、保険料という形で積み立てて退職金でもらったほうが、はるかに(法人税も所得税も)節税できて手許のキャッシュも増やせます。

これ以外にも、身内に給料を支払い所得分散方式で全体の所得税率を引き下げるやり方もあります。

以上みてきたように、不動産収入で利益が出た場合、法人を利用すると様々なメリットがあることがわかりました。

しかし、利益が出ている場合だけではなく、実は損失が出た場合でも法人を活用することで節税ができます。

次回では、赤字のケースについてご紹介していきたいと思います。

乞うご期待ください!

《不動産投資法人を利用した節税スキーム》のご紹介(第2回)

こんにちは!TKCうめもと会計事務所 代表税理士の梅本です。
前回は、法人を設立して不動産投資を行うほうが、個人形態よりもお金を残せるお話をいたしました。今回は、その理由についてご説明したいと思います。
法人のほうがキャッシュを残せる理由、それはズバリ支払う税金が安くすむことです!
アパート経営される場合、手元に残せるお金は、家賃収入から各支出を引いたものです。この支出には経費や銀行から借り入れした場合の返済金、そして利益に対する税金も含みます。この税金を節税することで手元に残せるキャッシュを最大限にしようというわけです。
ではなぜ個人形態よりも法人のほうが節税できるのか?
まず1つ目の理由として、両者の税率の差が挙げられます。
アパート経営などで利益が出ると、その部分に税金がかかります。つまり家賃収入から諸経費(減価償却費、借入金利子、固定資産税、火災保険など)を控除した《儲け》の部分に、個人であれば所得税、法人であれば法人税が課せられるのです。ここで注目すべきが両税目の税率なのです。個人の所得税は、所得金額(収入から経費を差し引いたもの)に応じて5%~45%の7段階に分かれています。これに住民税と事業税が合わせて15%上乗せされますので、実に最高で儲けの60%、半分以上が税金として消えてしまいます。一方、法人税は基本税率23.4%のみの単一税率となっており、かつ資本金1億円以下の中小企業の場合は、さらに軽減税率の特例もあります。これに法人住民税や事業税も合わせた法人の実効税率はおおよそ30%と個人の最高税率の半分で済みます!
結論としては、所得が900万円以上の人(年収にすると1400万円~)は法人を設立したほうが税制上有利ということになります。
最近は、個人に重税を課し、法人の税金を安くしようとする傾向があります(法人が重税逃れのため海外に転出することを防ぐため)ので、これからの節税のトレンドは法人を活用することだと思います。
これ以外にも、法人のほうが経費として認められる範囲が広い、不動産の売却損が出た場合に損益通算ができる、などの理由も挙げられますが、詳しくは、また次回でご紹介していきたいと思います。乞うご期待ください!

《不動産投資法人を利用した節税スキーム》のご紹介(第1回)

こんにちは!TKCうめもと会計事務所 代表税理士の梅本です。

今回は、今注目を浴びている法人を利用した不動産投資による節税スキームをご紹介いたします。

巷ではマンションや一戸建てなどの民家を旅行者に住まわせる【民泊】がブームになっていますね。

一方で居住用マンションを中心とした、いわゆる収益不動産投資も根強い人気があります。この背景には、低金利による資金が調達できることにあるのでしょう。10%を超える利回り物件も珍しくありません。

さらには管理会社等による一括借り上げ契約やサブリース契約といった、いわゆる家賃保証制度も近年充実してきており、空き家リスクを抑えられることなどもブームの追い風になっているようです。

私どものお客様でも実際に不動産投資を行っている方が多いですし、特に会社役員や医師、弁護士の方などがマンションの一棟買いをして、管理会社に賃貸業務を委託するケースが増えてきています。

この際に個人で不動産を購入し貸すのではなく、株式会社や合同会社といった法人を設立して、この法人で購入・賃貸をおこなっていくことが、手許のキャッシュを増やせる手法なのです。法人をつくるというと、事務所を借りて人を雇って設備を投入して、という大げさなことをイメージされるかもしれません。しかし実際は自宅を事務所兼用として、自分一人で経営していく、ひとり法人がほとんどのケースです。

今後は、個人形態よりも法人形態による不動産投資が税制上有利な理由、具体的な節税プランなど、数回に分けてご紹介していきたいと思います。乞うご期待ください!

法人を活用した節税対策(不動産投資)のご提案

平成27年より相続税・贈与税が税制改正となり、不動産の活用をお考えの方もおいでではないでしょうか?

今回は、個人で賃貸用不動産を購入する形でなく、会社(株式会社・合同会社)を設立して、この法人形態で投資用マンションなどを購入・所有して、税金を節税していくスキームをご提案してまいります。

ただし、比較的所得が高めの方(おおむね年収1,200万円以上)が対象となります。

節税プラン

不動産を法人で持つことにより、以下のような税金のメリットが生じます。

1.累進税である所得税とフラットな法人税の税率の差に着目した節税プラン

個人の税率は、最高33~45%+住民税10%=合計43%~55%、さらに個人事業税も加わると 最大60%となります。

これに対して、法人の税率は、法人税・法人住民税・法人事業税の合計 おおよそ22.37%であり、最大で約2倍以上の税率差となります。

もちろん法人登記や、法人維持費などは必要となりますが、税率が約2倍違うことを考慮すると、法人を設立された方がメリットの多いケースは決して少なくありません。
うめもと会計事務所では、会社設立費用を実質0円にてご案内できる税務顧問サービスもご用意しております。ぜひ一度ご相談ください。

2.譲渡損失が損金となる赤字活用による節税プラン

個人の場合、投資用不動産の譲渡による損失は同じ年の不動産譲渡益としか相殺できず、給与等他の損益と通算することはできないこととなりました。

これに対し法人の場合は、総合課税となっているため、例えば賃貸収入などの利益と相殺することが可能です。しかも使い切れなかった赤字も法人であれば9年間繰越しができます。

一方譲渡益が出た場合、個人は長期保有で住民税入れて20%+復興税(短期保有で39%+復興税)の分離課税となります。税率だけ見ますと法人の税率

27%が高いように思われますが、実際は法人では総合課税となっており、経費の範囲も個人と比べ格段に広がっております。生命保険の活用などによりあらかじめ経費を作り、のちの譲渡益に充当することが可能となります。

3.上記の他にも

生命保険を活用した退職金支給節税プランや、小規模共済加入による節税プラン(所得税の節税)、倒産防止法掛け金による節税プラン(法人税の節税)など、資産家の方であれば個人で不動産を所有するよりも相続税対策として法人で所有するほうが断然お得な場合が多数ございます。

ぜひ一度うめもと会計事務所にお問い合わせください。

中小企業経営力強化資金について(その3)

こんにちは、TKCうめもと会計事務所 代表税理士の梅本です。

前回までは、日本政策金融公庫の制度融資の1つである中小企業経営力強化資金の特徴、続いて、利用できる要件についてお話しいたしました。

今回は、具体的な申し込みの流れについてお話ししたいと思います。

まずは開業・創業のプランが固まったら、以下の順番ですすめていきます。

認定支援機関(国が認定した中小企業等への支援機関)に相談

認定支援機関(国が認定した中小企業等への支援機関)に相談します。一般的には顧問税理士に依頼するケースが多いと思いますが、どの会計事務所が認定支援機関になっているかは中小企業庁のホームページから地域別に検索できます。もちろんTKCうめもと会計事務所は認定支援機関となっています。

事業計画書を作成

事業計画書を作成していきます。こちらは日本政策金融公庫が指定する書式となっており、精度の高い内容が求められます。項目としては7項目あり、1~5は、事業者が記載し、業務の現況や新商品の開発・新役務の提供内容、数値目標、行動計画等を書いていきます。残りの6~7では、事業の新規性に対する認定支援機関の所見・評価等を記入します。とは申しましても、数値目標の中には、総資産や自己資本等の予測金額も入れる箇所があり、なかなか素人では困難さを極めるため、実際は支援機関である会計事務所が大部分を代筆する状況です。

最寄りの公庫に申込み

最寄りの公庫に申込みします。事前に本制度を利用したい旨を伝えておくと、いろいろと親身に相談に乗ってくれ、話がスムーズにいく場合が多いです。公庫の事業資金相談ダイヤルは0120-154-505(行こうよ!公庫)となっていますので、ご参考にしてみてください。

融資実行

いよいよ融資実行となります。もちろん審査次第では融資が減額されたり、断られる場合もありますのでご注意ください。

進捗状況を公庫へ報告

実行されたらそれで終わりでなく、定期的に事業の進捗状況を公庫へ報告していく義務があります。具体的には、年に1回事業計画進捗報告書を提出するのですが、こちらの書式も公庫のホームページから確認できます。なお事業計画への記載が虚偽の内容であったり事実の仮装隠ぺいがあった場合は、事業者や認定支援機関が処罰を受けることになっています。

以上がおおまかな流れとなります。他の制度融資と比べてやや手間がかかりますが、金利等のメリットを考えますと、十分トライしてみる価値はあります。

私どもでも相談に応じておりますので、ぜひお問い合わせくださいませ(うめもと会計事務所で検索)。お電話お待ちしております!(^^)!

(第3回完)

《中小企業経営力強化資金》のご案内(第2回)

こんにちは、TKCうめもと会計事務所 代表税理士の梅本です。
前回は、日本政策金融公庫の制度融資の1つである中小企業経営力強化資金の特徴や概要についてお話しいたしました。
今回は、実際の利用要件について触れてみたいと思います。
【この制度融資を利用できる方】
次のすべての条件に当てはまることが必要です
1.経営革新または異分野の中小企業と提携した新事業分野の開拓等により市場の創出・開拓(新規開業を行う場合を含む)を行おうとする方
2.自ら事業計画の策定を行い、中小企業の新たな事業活動の促進に関する法律に定める認定経営革新等支援機関による指導・助言を受けている方

上記1についての注意点ですが、フランチャイズに加盟して開業しようとする方は対象になりません。これは、当該資金が融資先を新規性、独自性のある事業を対象としているためです。ただ、新規性といっても、とくに難しく考える必要はありません。前回お話ししたように私どもの関与先で融資を受けた美容室のお客様の場合、使用するシャンプーにオーガニック素材の使用したものを使う、であるとかアンチエイジング効果のあるヘッドマッサージを全てのお客さまに施術すること、など無理なくできるアイテムを事業計画書にのせ、無事パスしました。
また上記2にある【認定経営革新等支援機関】とは、国が認定した中小企業等への支援機関を指し、おもに税理士事務所などがなっている場合が多いようです。私ども支援機関が実際に支援していく内容としては、①公庫へ提出する事業計画書に、新規性等に関する所見を陳述し支援機関としての確認印を押印すること②融資実行後も、事業計画が確実に実行されているか試算表などを通して実績値との対比・モニタリングを行っていく、などが挙げられます。毎年、事業計画がどのくらい進捗しているか報告をしていく煩雑な義務が生じますが、低金利などもメリットを考えた場合トライしてみる価値は十分あると思います。
もちろん支援機関に認定されているところ(私どもの事務所も含めて、(笑))は、どこも親切丁寧なフォローをしてくれますので、ご安心を!(^^)!

次回は、実際の申し込みの流れなどをお話ししていきたいと思います。こうご期待を!

 

《中小企業経営力強化資金》のご案内(第1回)

こんにちは、TKCうめもと会計事務所 代表税理士の梅本です。
今回は、注目を浴びている資金調達の新しい方法、《中小企業経営力強化資金》をご紹介いたします。
こちらは日本政策金融公庫が出している制度融資の1つですが、まさに中小企業の救世主といえるくらいに魅力的な資金調達の1つです。
その特徴とは
1) 低金利である!
2) 無担保・無保証で最大2000万円まで借り入れできる!
3) 自己資金の要件なし!
という3つの大きなメリットにあり、起業・開業を考えている方や中小企業の経営者にとって心強い味方となる融資です。
実際に私たちの関与先で、昨年末に美容室を開業した個人事業者の方は1600万円を1.35%という超低金利で申込み満額を借り入れることに成功しました。
起業支援専門家でもまだこの融資制度を知らないという方も多く、せっかく国策としてスタートしたものですが、非常にもったいない現状にあります。
今後、実際にご利用いただける方の条件や実際の申し込みの流れなど、数回に分けてご紹介していきたいと思います。乞うご期待ください!

第2回へ続く

年末調整・確定申告の手続きに必要な書類の紛失に注意!

10月頃から年末調整や確定申告の手続きに必要な保険に関する控除証明書等が社員の自宅に届きはじめます。年末調整や確定申告で各種の控除を受けるには、こうした書類が必要です。

「保険料控除証明書」等を紛失しないよう社員に注意を喚起

年末調整や確定申告で各種の控除を受けるには控除証明書などの書類の添付等が必要になります。

例えば、生命保険料を支払っている人で、年末調整等で生命保険料控除を受けるには、控除証明書を添付または提示しなければなりません(コピーは不可)が、控除証明書は、通常、契約先の保険会杜から 10月頃に送られてきます。数年分まとめて送られてくる場合もありますので、無くしてしまうケースが多く見受けられます。

控除証明書など控除を受けるのに必要と思われる書類はきちんと保管しておくように社員に注意を促しましょう。

年末調整で必要な主な書類は図表1のとおりです。また図表2は確定申告で控除を受けるのに必要な書類です。

図表1 年末調整で控除を受けるのに必要な主な書類
控除 必要書類 証明書等の発行元
生命保険料控除 生命保険料控除証明書(一般の生命保険料、介護医療保険料、個人年金保険料がそれぞれ分かるもの) 生命保険会社
地震保険料控除 地震保険料控除証明書 損害保険会社
社会保険料控除 社員自身が納付した国民年金保険料、国民年金基金の掛金の控除証明書や領収書(生計を一にする親族の負担分を含む) 日本年金機構
国民年金基金
小規模企業共済等掛金控除 小規模企業共済等掛金払込証明書(小規模企業共済に加入している人) (独)中小企業基盤整備機構
住宅ローン控除(2年目以降)※ 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書 税務署
住宅ローンの年末残高証明書 金融機関
図表2 確定申告で控除を受ける場合に必要な主な書類
控除 必要書類
医療費控除 医療機関等に支払った医療費や通院時の交通費等の領収書など
住宅ローン控除(初年度)※ 土地・建物の登記簿謄本、金融機関等からの借入金残高証明書、住民票の写し、源泉徴収票、売買契約書または建築請負契約書など
寄附金控除(ふるさと納税等) 寄附年月日、寄附金額、控除対象となる旨を証する書類
雑損控除(災害を受けた場合) 災害関連支出及び災害時のやむを得ない支出の際の領収書

※住宅口ン控除の初年度は確定申告で行う必要がありますが、2年目以降は、年末調整で行うことができます。

パートで働く主婦の税金と社会保険

年末が近づくと、パートで働く主婦には、夫の扶養の範囲内に収まるのかどうか、いわゆる「l03万円の壁」や「130万円の壁」が気になるところです。

※本欄では説明をわかりやすくするため、パートで働く妻とサラリーマンの夫を例に解説します。

1 パートの年収が103万円を超えると所得税がかかる

パートで働く主婦の年収(給与収入のみでほかに収入がない場合)が103万円以下であれば、主婦本人に所得税が課税されないうえ、夫は所得税の配偶者控除(注1)を受けることができます。

そのため、年収が103万円を超えないように主婦が働く時間を調整することから「103万円の壁」といわれます。

主婦の年収が103万円を超えると、夫は配偶者控除を受けられなくなりますが、夫の収入が一定額以下(注2)で、かつ主婦の年収が141万円未満であれば、配偶者特別控除を受けることができます。

配偶者特別控除は、妻の年収に応じて夫の所得から38万円~3万円を控除することで、税負担を緩和(世帯の手取収入が一気に減らないように)するものです(図表1・2)。

(注1)所得税において、収入が103万円以下の妻がいる場合、夫の所得から38万円が控除されます。

(注2)収入が給与収入のみであれば、概ね年収1,230万円以下が目安です。夫の場合、夫の所得から38万円が控除されます。

図表1 配偶者控除・配偶者特別控除早見表
本人(妻)のパート収入 配偶者控除 配偶者特別控除
103万円以下 38万円
103万円超 105万円未満 38万円
105万円以上 110万円未満 36万円
110万円以上 115万円未満 31万円
115万円以上 120万円未満 26万円
120万円以上 125万円未満 21万円
125万円以上 130万円未満 16万円
130万円以上 135万円未満 11万円
135万円以上 140万円未満 6万円
140万円以上 141万円未満 3万円
141万円以上
図表2 例:夫の収入が500万円の場合の世帯(妻と小学生の子供2人)の所得税額
妻の収入 100万円 125万円 140万円
妻の所得税 0円 1万1,000円 1万8,500円
夫の所得税 17万2,500円 19万4,500円 20万7,500円
世帯の税金 17万2,500円 20万5,500円 22万6,000円

※金額は概算です(復興所得税は除く)。

2 パートの年収が130万円以上になると扶養から外れる

サラリーマンの妻は、夫の社会保険の扶養等になることで、社会保険料(健康保険料、国民年金保険料)が免除されています。

しかし、パートの年収が130万円以上になると(注3)、夫が加入する社会保険(健康保険・年金)の扶養家族(被扶養者)の範囲等から外れてしまい、妻本人が社会保険料を支払う必要があります。そのため、「130万円の壁」ともいわれます。

また、前述のように、所得税においては103万円を超えたときには、段階的に負担が生じるしくみになっていますが、社会保険料については、130万円以上になると一気に負担が発生するため、主婦にとって大きな壁といえます(注4)。

(注 3)ここでいう年収には交通費も含まれます。また、60歳以上又は障害者の場合は 180万円以上になります。

(注4)例えば、東京都の場合、パート収入が140万円であれば、年間の社会保険料は、概算で健康保険料7万600円((40歳以上の場合は8万2,760円)、厚生年金保険料は12万3,720円くらいになります。

3 パートの収入と所得税、住民税、配偶者控除等、社会保険の扶養の関係

収入と所得税、配偶者控除、社会保険料の負担の関係を一覧表にまとめると図表3のようになります。

図表3 パート収入のみの場合の所得税、住民税、配偶者控除等、社会保険料負担の関係
パート収入 パートで働く主婦の税金 夫の配偶者控除の適用 パート本人(妻)の社会保険料の負担(注6)
所得税 住民税(注5) 配偶者控除 配偶者特別控除
所得割 均等割
100万円以下 非課税 非課税 課税or非課税
100万円超 103万円以下 非課税 課税
103万円超 130万円未満 課税 課税
130万円以上 141万円未満 課税 課税
141万円以上 課税 課税

(注5)103万円以下でも住民税が課税される

年収が103万円以下であっても、100万円を超えると住民税がかかります。

住民税には、所得金額に対して課税される「所得割」と、所得金額にかかわらず、均等額を負担する「均等割」があります。一般に、年収100万円以下で、ほかに収入がなければ住民税は非課税ですが、自治体によっては、年収93万円や96万5千円を超えると住民税のうち均等割が課税されるところもあります。

所得割:標準税率10%(都道府県民税4%、市町村民税6%)

均等割:年額5,000円(都道府県民税1,500円、市町村民税3,500円)。一部自治体は税額が異なる。

(注6)所定労働時間によっては、収入に関係なく、社会保険に加入しなければなりません。